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  • 取消公攤面積,以套內面積計價是否可行呢?

    2022-09-01 12:03 | 云南生活網

    內蒙古自治區住建廳官網近日一則關于“取消公攤”的回復引發了行業熱議,成為全國首個對取消公攤面積做出的官方回應。

    8月31日,新京報記者查詢內蒙古自治區住建廳官網獲悉,內蒙古自治區住房和城鄉建設廳近期答復內蒙古自治區政協十二屆五次會議王鳳華委員《關于規范房屋“公攤面積”的提案》時稱,“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。”

    那么,值得關注的是,“取消公攤”究竟指的是什么?以套內面積計價的方式可推廣嗎,又是否會引發房價上漲呢?

    近日,內蒙古自治區住建廳官網一則關于“取消公攤”的回復引發了行業熱議。 圖/IC photo

    取消“公攤面積”內涵何在?

    根據王鳳華《關于規范房屋“公攤面積”的提案》,目前,全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準,公攤面積確定具有很強的專業性,廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解,也不能直觀地了解實際套內面積,且公攤面積因項目不同存在差異,造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

    對此,王鳳華建議,在商品房交易中使用套內面積作為計價依據,對防止出現公攤面積無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,維護老百姓切身利益具有積極作用。

    內蒙古住建廳回復稱:我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據,已經實施多年,并且已有法律法規確認,如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度,明確套內建筑面積的概念及計價方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設置合理的過渡期,以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡,因此實施的難度較大、周期較長。

    實際上,對于“取消公攤面積”的討論由來已久。目前,我國多數城市是以建筑面積作為計價方式,建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。正是由于公攤面積不透明,市場上仍然有不少開發商在公攤面積上玩貓膩,刻意隱藏公攤面積。例如,近期山東青島一樓盤業主就因“公攤面積過大”而維權,其113平方米的房子公攤面積就達到36平方米,公攤系數在40%以上,令業主感覺實際居住面積“縮水”。

    該案例一時間引發業內關注,“取消公攤”的呼聲也越來越大。不過,客觀來看,由于公攤面積是指“公共建筑面積的分攤”,包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳等,這部分公攤面積是客觀存在的,因而不存在取消一說。而業內呼吁的“取消公攤面積”的說法,更多的是指向商品房銷售時的計價方式。

    對此,北京金訴律師事務所主任王玉臣表示,公攤面積之所以出現“人人喊打”的局面,不在于公攤的客觀存在,而在于一些開發商利用公攤面積大做文章,從中謀取利益。而解決公攤面積沉疴的關鍵在于改變商品房銷售計價方式,讓公攤部分做到公開透明。

    也就是說,“取消公攤面積”這一說法并不是指取消公共設施和服務,而是指取消將公共部分的成本捆綁在房屋銷售中的這種做法,從而減少模糊地帶。

    以套內面積計價是否可行?

    那么,取消公攤面積,以套內面積計價是否可行呢?

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為:“以套內面積計價,是可行的。因為我們在買房的時候,本來就包括套內面積和共享部分,而共享部分涵蓋的內容是很清晰的。在實際操作中,有兩個價格,一個是按照全部面積(即建筑面積)計算多少錢,另一個是按照套內面積計算多少錢,這是完全可行的。”

    事實上,重慶早在2002年就率先實行商品房銷售按“套內建筑面積”計價。2002年6月,重慶市人大常委會通過《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,其中第十三條明確,商品房銷售應當同時公布套內建筑面積及其價格、建筑面積及其價格,并載入商品房買賣合同;交易當事人發生面積糾紛時,應當以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據。

    需要指出的是,這里重慶市以套內建筑面積為計價方式,而套內建筑面積并非套內使用面積。

    根據現行的《房產測量規范》規定,房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。而套內使用面積則包括臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

    也就是說,套內建筑面積計量時,仍然需要關注計算到套內的墻體面積和陽臺建筑面積,這兩個面積并非固定的,它們也會影響到實際的使用面積。

    而涉及到房屋的其它費用,重慶也有樣本,比如,在收取物業費、取暖費的時候,按建筑面積計算,而收取精裝費用時按套內建筑面積計算。

    不僅僅是重慶樣本,實際上,住建部也在從全國層面上推進計價方式的變革。2019年住房和城鄉建設部官方網站公布的《住宅項目規范(征求意見稿)》中,明確指出:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

    由此來看,住建部提出的“以套內使用面積進行交易”的方式比目前實行的重慶樣本更進一步,套內使用面積更直觀地貼合了人們實際使用面積,若推行以此計價,購房者就更容易理解,即“所見即所得”。但是,目前這一計價方式并未在全國層面得到實行。

    套內面積計價會影響房價嗎?

    取消公攤面積、以新的計價方式來進行交易,也引發了不少購房者的擔憂:“羊毛出在羊身上”,自己還是要為公攤部分買單,但是這樣會導致房屋單價的抬升。

    比如,一套住宅的建筑面積為120平方米,套內面積為90平方米,如果按照建筑面積為標準計算,單價為30000元/平方米,那么該套房屋的總價為360萬元;如果按照套內面積為標準計算,單價則為40000元/平方米,總價依然為360萬元。

    公攤建筑面積實際上最后也是為業主所使用。通俗來說,這部分的成本也是加在套內面積里的。按照目前重慶房地產市場的普遍情況而言,套內建筑面積計價約等于建筑面積計價的1.2倍左右。對開發商而言,這些成本是真實存在的,并不會因為不同的計價方式而使成本消失。

    對此,李宇嘉建議:“計價的時候,應該將套內面積和建筑面積標注出來,讓購房者很清楚地知道。另外,包括公攤的部分也應該透明化,比如公攤的面積有多大,公攤包括哪些部分,每個公攤部分的面積有多大,這些在交易時也應該明確,這是最重要的。”

    事實上,取消公攤面積的效果可能表現在,房屋的單價會相對升高,但整體總價不變,也就是說,只是改變了計算方法,而并非會引發實際意義上的房價上漲。

    不僅如此,從另一角度看,這也對于開發商的產品規劃能力提出了更高的要求,因為規劃和設計問題而導致分攤面積增多的話,在同樣的總價下,單價或會變高,那么購房者可能就不會認賬。

    王玉臣也建議:“要解決公攤不透明的問題,需要從三個階段做到公攤部分、公共部分的公開透明,并明確列入相關的購房合同、業主公約、物業服務合同當中。其一,一開始預售的時候,就在售樓處明確公開;其二,交房的時候,在交房現場明確公開;其三,入住后,在小區常用的公開欄進行日常公開明示,并將相關收支也一一公開。”

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